Vivre de l'Immobilier

Voici le dernier article de la trilogie. Nous allons étudier la conservation de son patrimoine immobilier.

Faire face à l’imprévu

Comme nous l’avons vu dans le premier article de la série, l’avantage du neuf, c’est le temps ! Vous avez le temps de préparer les imprévus qui vont surgir. Dans la vie d’un bien immobilier, vous avez trois types d’événements : les travaux, la vacance locative et la succession.

Pour faire face à l’imprévu, il faut prévoir l’imprévu. Cela se passe avec un plan de trésorerie.

Pour les travaux, je vous invite à placer une partie de vos loyers sur des SCPI ou SIIC. Cela pourra se faire à un rythme assez souple car pendant la ou les premières décennies, vous n’en aurez pas besoin. Cela permettra de produire des dividendes à réinvestir. L’idéal est d’investir un mois de loyer par an. Cela peut être ajusté en fonction de vos remboursements d’emprunt car vous êtes dans le long terme.

La vacance locative va dépendre de l’emplacement de votre maison. Plus vous serez proche d’un centre de décision économique, moins il y en aura. Il est donc prudent d’avoir sur le compte de la SCI des réserves de provision. Cela vous permettra de combler quelques mois d’emprunt entre deux locataires.

Enfin, grâce à votre montage juridique, vous pouvez organiser la transmission pour qu’elle soit la plus bénéfique pour vos enfants et votre partenaire.

Pourquoi conserver son patrimoine immobilier ?

Celui-ci va vous permettre de vous enrichir de manière passive. Avec le temps, vous devrez de moins en moins de capital à la banque et vos loyers augmenteront avec le coût de la vie, alors que vos mensualités resteront fixes. Enfin, il est fort possible que votre bien prenne de la valeur.

Plus vous aurez un patrimoine sans dette, plus vous représenterez une garantie pour les banques dans le cadre de nouveaux emprunts.

Puis, vous aurez des revenus plus importants lorsque l’emprunt sera terminé. Ceci sera un bon complément pour votre retraite ou une source de revenus supplémentaires à votre liberté financière.

Êtes-vous emprisonné ?

Vous pourrez avoir l’impression d’être figé. Oui, figé dans la pierre ! Votre capital est un bien immobilier qui représente des centaines de milliers d’euros et vous ne touchez que les fruits, qui peuvent vous sembler bien faibles… !

C’est peut-être une bonne protection pour vous : cela évite un investissement hasardeux et vous aurez toujours un toit sur la tête au cas où.

Cela représente surtout une vraie garantie : vous avez un actif au cas où ! En cas de besoin, vous pouvez avoir recours au prêt hypothécaire – c’est un crédit sur la valeur de la maison – même si très peu d’établissements le font en France. Vous trouverez cette solution dans des cabinets de courtage. Contrairement aux pays anglo-saxons qui prêtent jusqu’à 80% de la valorisation, vous obtiendrez plutôt 50% si votre bien est exempt de tout crédit.

C’est une histoire à long terme

Ce que vous faites revient à planter la graine d’un arbre. Les printemps passant, vous profitez des fruits, tout en ayant un arbre de plus en plus grand et robuste à transmettre, et des racines bien ancrées.

Je vous invite à passer rapidement à l’action ! Vous pouvez recevoir en avant-première mon livre Vivre de l’immobilier. Inscrivez-vous maintenant !

Dans ce second épisode, nous allons voir comment bien gérer votre habitation neuve.

Vous pouvez choisir :

• la location en l’état, appelée location nue ;
• la location meublée ;
• la location en courte durée.

La location nue est la plus classique. Il vous sera facile de trouver des candidats et généralement, lorsque l’on pose ses valises, ça dure plusieurs années, ce qui vous offre une liberté d’esprit. C’est un investissement qui ronronne. Le loyer doit rester avantageux par rapport aux contraintes d’une acquisition immobilière.

La location meublée va vous permettre d’optimiser votre achat et vos revenus. De plus, le contrat de location meublée offre plus de souplesse : il vous est plus facile d’expulser un mauvais payeur et de récupérer votre bien. Comme nous l’avons vu dans l’article précédent (Construire son patrimoine), vous allez pouvoir amortir vos meubles et une partie de la construction, ainsi que déduire de la TVA et vos charges.

Un effet sera que les locataires resteront moins longtemps : ce sera souvent des locataires en transition. Ceci vous permettra de mieux ajuster votre loyer au prix du marché et vous pourrez augmenter plus souvent vos loyers.

La location courte durée sera la plus rentable. Pour cela, il faut que vous soyez dans un secteur demandé, comme de villégiature. Vous pouvez faire du mixte comme de la colocation étudiante pendant l’année universitaire et de la location saisonnière pendant les vacances.

Si votre bien est positionné dans le bon lieu pour cela, vous pouvez tester. Si vous n’avez pas d’autres offres dans le secteur, ce n’est pas le meilleur commencement. C’est un sacré risque et un long projet car inversement, un lieu de villégiature n’est pas forcément facile à louer à l’année, comme dans les stations thermales ou de montagne…

Comment bien gérer son bien immobilier ?

L’immobilier est aussi une histoire d’humain. Vous devez faire appel à votre feeling et apprendre de vos erreurs. Pour la location longue, vous devez vous faire confiance. Cela m’est déjà arrivé de louer à un couple avec un excellent dossier mais ces personnes étaient très procédurières. Elles ont porté plainte contre tout le monde alors que c’est une maison isolée dans la campagne, où chaque terrain fait au minimum 2.500 m² ! Vous croisez rarement vos voisins… Même l’entreprise d’espace vert ne souhaitait plus continuer à faire l’entretien !

Pour la location courte durée, vous allez devoir travailler la communication. Votre résidence doit donner plus envie que l’hôtel ou le camping du coin. La décoration, les photos professionnelles sont importantes pour la mise en avant. Il existe de nombreuses formations pour savoir remplir son calendrier.

Le point essentiel qui mérite votre attention

La fiscalité peut avoir un impact énorme sur votre rendement. Le statut LMNP ou une SCI à l’IS ou à l’IR vous permettra d’optimiser ou non vos revenus locatifs. Pour cela, vous devez, avec votre comptable, vous poser les bonnes questions. Pendant quelle durée souhaitez-vous détenir le bien ? Pour quel objectif achetez-vous celui-ci ? Souhaitez-vous transmettre cette maison ?

Vous devez demander à un comptable de vous faire une projection. Entre la SCI à l’IS ou à l’IR, vous en tomberez de votre chaise ! La prise en compte de l’horizon d’investissement fait une sacrée différence sur la plus-value immobilière.

Comment réussir votre gestion ?

Votre bien doit être adapté à son secteur et aux locataires. Vous devez adopter une attention particulière à qui vous louez. Enfin, pour obtenir le meilleur de cet investissement, entourez-vous d’un bon conseil. Ce sera rentable dès le premier jour.

Dans le prochain article, nous parlerons de conservation du patrimoine. En attendant, vous pouvez vous inscrire à la newsletter. Vous aurez une belle opportunité lors du lancement de mon livre Vivre de l’Immobilier !

En 3 épisodes, nous allons voir une stratégie de constitution de patrimoine à long terme via : la construction, la gestion et la conservation.

Dans cet article, vous allez découvrir l’intérêt de la construction neuve pour son patrimoine immobilier.

Les avantages de bâtir

Le premier avantage réside dans la durée de vie. Votre bien immobilier ne nécessitera pas de rénovation avant de nombreuses années, ce qui vous laisse du temps pour constituer votre fonds dédié aux travaux.

L’effort sera moindre que dans l’immobilier ancien. Pour celui-ci, c’est environ un mois de location par an. C’est un double bénéfice : cet argent placé vous rapportera plus en dividendes et en intérêts.

Vous bénéficierez également d’une sécurité car toute construction neuve est couverte par une garantie décennale. C’est une assurance du constructeur de 10 ans.

Cela vous permettra aussi de vous démarquer par rapport à la concurrence car il y a très peu de maisons neuves à la location.

En outre, vous allez avoir de nombreux avantages financiers. Le premier, c’est les plus-values. Le terrain rendu constructible par votre permis de construire va augmenter de valeur et vous gagnerez également sur le coût des travaux, alors que le prix de l’ancien est fonction du prix du marché.

Lorsque vous négociez avec votre constructeur, cela dépend des prestations. Typiquement, bâtir en Ile-de-France n’est pas cinq fois plus élevé que dans le Cantal, mais les prix de l’immobilier et les loyers sont quant à eux différents.

Avec votre comptable, vous pourrez faire une optimisation fiscale. Si vous souhaitez louer en LMNP ou LMP (Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel), vous pouvez récupérer la TVA, ce qui fait 20% de cash tout de suite.

Vous aurez un avantage fiscal sur les amortissements et les déclarations de revenus fonciers. Enfin, les frais de mutation, dits frais de notaire, sont très réduits. Lorsque vous achetez un terrain avec engagement de construire dans les 5 ans, c’est 125 € + 1,5% du prix du terrain.

Justement, parlons des coûts !

Le facteur le plus important qui fait varier les coûts, c’est la typologie du terrain. Cela, vous pouvez l’étudier avant l’achat. La configuration du terrain est importante : si le terrain est en pente ou étroit, rendant l’accès des camions difficiles ; si la construction nécessite un soubassement ; ou si vous devez envisager un enrochement ou un mur de soutènement ? Y-a-t-il de la roche proche ? Ou une cavité en sous-sol qui nécessite un renforcement comme des pieux ?

Nous parlerons des impôts après, regardons pour l’instant ce sur quoi vous pouvez agir.  

La structure de votre habitation va avoir un double impact. Vous avez trois possibilités : métal, béton, bois. La construction sera moins onéreuse suivant votre choix et le délai du chantier plus court. Plus le délai de réalisation est court, moins cher votre chantier vous coûte en matière d’heures de travail des ouvriers et plus rapidement vous pouvez louer votre maison.

La structure métal a l’avantage d’être rapide à monter. Elle est préparée en usine – donc optimisation du prix – et légère. C’est moins de poids sur la dalle et les fondations. L’inconvénient, c’est que cela doit être bien précisé dans les contrats d’assurance, à cause de la moindre résistance au feu du métal.

La structure béton est la voie traditionnelle. Vous trouverez beaucoup d’artisans capables de construire, ceci vous permettra de faire jouer la concurrence. L’inconvénient, c’est que le béton nécessite du temps pour sécher à chaque étape. Votre chantier sera donc plus long et plus cher en rapport.

La structure en bois, principalement l’ossature bois, a l’avantage d’être rapide à monter. Cette solution aussi est préparée en usine. L’isolation est meilleure donc plus de m² intérieurs pour vous. Elle offre également une meilleure résistance au feu. Là aussi, vous devez bien le préciser à votre assureur (http://www.bois.com/construire/reglementation/incendies).
Avec une ossature bois, vous faites des économies sur le délai du chantier, l’isolation et la réalisation.

Le dernier levier à actionner sur le prix, c’est le niveau de finition !

Vous devez choisir un juste milieu dans les prestations, entre celles qui mettent en avant votre bien immobilier par rapport aux autres locations et ce qui est du luxe qui ne fera pas augmenter le prix du loyer. Par exemple, pour le carrelage, vous pouvez choisir un 60×60, pas obligé de prendre un 80×80 ou 120×120. Vous avez tous les matériaux à analyser à la loupe.

Vous devez choisir ce qui offrira le plus de mise en avant. Un carrelage grande taille (60×60 au lieu de 45×45 ou 30×30) va agrandir la pièce, donner une image de modernité. Vous pouvez faire des économies ailleurs.

Maintenant, ce qui fait le plus mal !

Il y a deux éléments sur lesquels vous ne pouvez pas agir : ce sont les normes et les impôts.

Le constructeur va être dans l’obligation de travailler suivant les normes françaises… et notre pays est très prolifique en matière de normes ! Résultat : un double vitrage norme française sera plus cher qu’un triple vitrage norme européenne.

Lorsque vous allez construire, vous aurez également à payer la taxe d’aménagement. Vous devez vous renseigner auprès du service des taxes d’aménagement de votre département pour calculer celle-ci. Elle est à régler un an après la fin des travaux. Vous pouvez aussi négocier avec la mairie une remise de la taxe foncière, on ne sait jamais…

Que faire ensuite ?

Dans le prochain article, vous découvrirez comment gérer votre maison neuve. En attendant, je vous propose d’être averti en avant-première du lancement de mon livre sur l’investissement immobilier. C’est aussi simple que de s’inscrire à la newsletter !

Exploitez vos richesses !

Aujourd’hui, l’économie du partage et du « à la demande » permet de rentabiliser ce que l’on a déjà. Par exemple, habitez-vous un pavillon proche d’une université ? Vous pourriez exploiter votre jardin. En effet, un mobil-home ou un conteneur aménagé en studio peut faire une location meublée originale. Même une chambre ou un garage converti en studio peut être également loué. Vous avez aussi les périodes de vacances scolaires.

Vous obtenez une double rentabilité. Pendant l’année, une location étudiante sur 9 mois et pendant les week-ends et vacances, une rentabilité à la nuitée.

Connaissez-vous propriétaire qui a l’emplacement idéal et/ou les ressources nécessaires ? Vous pouvez apporter et gérer cette idée pour son compte.

Offrez une meilleure rentabilité au patrimoine de vos amis

La deuxième manière est justement de permettre à vos amis qui ont de l’immobilier de mieux le rentabiliser car l’organisation d’une location, surtout en courte durée et saisonnière, demande du temps et de la présence. Une des clés de la réussite de cette activité est dans le service, moins anonyme qu’une chaîne hôtelière.

Vous pourriez vous occuper du ménage, des entrées-sorties, de la communication et des réservations en échange d’un pourcentage du rendement. En général, c’est autour de 20% du chiffre d’affaires. Cela permet au propriétaire d’avoir une meilleure rentabilité sans effort supplémentaire.

Pour votre part, vous gagnez une rentabilité immobilière sans avoir ni crédit immobilier, ni patrimoine. Vous pourrez ainsi faire vos débuts.  Vous pouvez vous constituer une expérience, assainir vos finances ou placer de l’épargne.

Aidez vos connaissances à s’enrichir

Pour trouver une bonne affaire, il faut prospecter encore et encore. Toujours, sans relâche ! Et personne ne peut tout savoir… Vous pouvez vous rapprocher d’investisseurs immobiliers, principalement des marchands de biens. Ceux-ci sont toujours à la recherche d’opérations car une fois réalisées, ils revendent donc ils ont besoin de l’opération suivante.

Vous pouvez leur apporter des affaires, c’est-à-dire un tènement immobilier qui peut les intéresser comme nous l’avons vu dans l’article L’opération immobilière type du marchand de biens : Acheter, Diviser, Revendre.

En échange de cette prospection faite pour eux, vous pouvez négocier 20% du bénéfice. Vous les assistez et découvrez leur métier, avec une part du bénéfice et sans prise de risque.

Tout le monde est gagnant et vous pouvez gagner plus qu’une commission ! Pour le marchand de biens, c’est au résultat quand l’opération est bouclée.

L’immobilier est un monde de possible.

Loin des idées sclérosées sur la constitution d’un patrimoine immobilier après 20 ans d’effort, il est possible d’avoir de nombreuses manières de gagner de l’argent avec l’immobilier : soit grâce à ce que vous possédez déjà, soit grâce au potentiel à offrir aux autres. Toutefois, le métier d’agent immobilier est réglementé. Celui-ci consiste à être rémunéré pour avoir fait la négociation entre un vendeur et un acheteur.

Si vous voulez découvrir le potentiel du co-investissement, de l’immobilier gratuit, de vivre de l’immobilier, je vous invite à rejoindre notre groupe de lancement d’un livre sur le sujet !

Où est l’utilité d’une telle opération ?

La demande immobilière évolue au même rythme que l’organisation de la société et nos aspirations. Par exemple, nos structures familiales sont plus petites qu’avant et les personnes sont plus indépendantes, rares sont les familles à vivre avec plusieurs générations sous le même toit.

L’immobilier, en revanche, est par définition immobile. Il faut donc agir pour le transformer et l’adapter, c’est-à-dire chercher le moins demandé et le transformer en espace de vie souhaité.

Vous avez principalement les grands appartements de centre-ville et les maisons avec de grands terrains. Au cœur de la ville, ce sont plus des petites surfaces qui sont recherchées, pour les étudiants, célibataires, jeunes couples et personnes âgées.

Dans l’habitat résidentiel, c’est le côté pratique qui est recherché, c’est-à-dire à la fois proche d’un poumon économique et nécessitant peu d’entretien. Un jardin ne se compte plus en milliers de m² mais en centaines, cela attire principalement les familles avec enfants.

Les études montrent que les familles quittent de plus en plus tôt le centre-ville pour la périphérie avec verdure. La moyenne est quand la famille a son deuxième enfant mais même à Paris, nombre de familles partent dès le premier enfant.

Lors d’une acquisition, les futurs propriétaires recherchent leur chez eux. Personne n’a comme critère quelque chose qui ne lui correspond pas, comme chercher hors budget en se disant « je vais en revendre une partie ». C’est là tout l’intérêt du marchand de biens !

Comment pouvez-vous menez une opération de marchand de biens ?

Vous devez d’abord identifier votre cible, c’est-à-dire prospecter le tènement immobilier pour votre opération. Je vous conseille plutôt de vous spécialiser. Vous choisissez soit dans la division parcellaire, soit dans la division de plateau.

Les deux ne dépendent pas des mêmes compétences. Aussi le type d’assurance diffère.

Pour un plateau, un grand appartement à rénover pour en faire des studios, il vous faut une équipe d’artisans et la trésorerie pour mener le projet.

Pour la division parcellaire, vous devez comprendre comment analyser le potentiel d’un terrain. Vous pouvez soit revendre la parcelle, soit revendre la parcelle et une maison. À ce moment-là, vous  devrez avoir une décennale.

Dans le cadre de la création d’appartement, vous devez obtenir l’accord de division. Vous aurez à analyser le règlement de copropriété et le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour connaître les conditions. Suivant les villes, vous serez dans l’obligation de créer ou d’acheter des places de parking.

Dans le cadre d’une division parcellaire, vous devez vous référer au PLU pour connaître les conditions de construction. Les principales choses à regarder sont la capacité d’occupation du sol (CES) et les distances de séparation entre les limites séparatives ou constructions. Avec ces éléments, vous pouvez rapidement décider si vous pouvez implémenter un projet de construction.

Une fois que vous avez sélectionné le tènement immobilier, vous pouvez faire votre offre d’achat. Votre prix sera fonction du coût des travaux et de votre rentabilité. Lorsque celle-ci sera acceptée, vous pourrez signer un compromis d’achat et passer aux démarches administratives.

Vous devez faire attention aux conditions suspensives. Celles-ci vous permettront d’acheter uniquement si vous obtenez le prêt de la banque et les autorisations administratives pour mener à bien votre projet.

Une fois le projet lancé, vous devez mettre en vente le plus rapidement possible. Pour la construction neuve de maisons, vous pouvez vendre en VEFA, c’est-à-dire que l’acquéreur paiera au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour vous, c’est autant en moins à financer.

L’importance de la revente dans cette opération de marchand ?

Souvent, les banques vous demanderont d’avoir finalisé l’opération, c’est-à-dire revendu avant de vous financer. Pour cela, vous devez être bien placé en prix pour une vente rapide. Vous devez aussi vous préparer au maximum pour donner envie aux acquéreurs et les aider à se projeter. Pour cela, vous pouvez réaliser des vues 3D pour montrer le résultat final.

Quelle est la clé d’une opération Achat, Division, Revente ?

La clé est dans la maîtrise du marché : vous devez apporter ce que le marché recherche le plus. C’est le type d’opération avec la plus forte plus-value, vous pouvez gagner un an de salaire en une opération !

Vous allez prendre un jardin d’agrément sans grande valeur, pour le transformer en habitat. Vous ferez de la plus-value sur le changement du terrain en le rendant constructible, sur la division, sur les travaux, sur le neuf…

Vous allez prendre un espace délabré que personne ne veut habiter pour créer plusieurs logements. Là aussi, vous allez faire une plus-value sur la division, les travaux de rénovation, l’augmentation du prix du m². En effet, le prix du m² est plus cher sur les petites surfaces que les grandes.

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Pourquoi le Home-Staging est crucial dans votre stratégie immobilière.

Le Home-Staging va vous servir dans un projet de vente ou de location immobilière. Pour votre vente immobilière, celui-ci va permettre aux acquéreurs potentiels de mieux se projeter dans l’espace. Ils s’imagineront vivre dans votre habitation !

Comme dans toutes les ventes, une transaction immobilière est avant tout émotionnelle. Au-delà du coup de cœur, l’achat immobilier est une recherche de se sentir chez soi, en sécurité pour son foyer.

Pour votre location immobilière, votre décoration doit donner envie de rester. Les candidats à la location doivent se sentir bien accueillis. C’est une impression de cocooning, une expérience à vivre.

En effet, les locataires ne cherchent pas un lieu à transformer à leur goût ; et vous non plus, vous ne cherchez pas de preneurs voulant tout casser !

Le Home-Staging permettra à votre bien immobilier de se démarquer de la concurrence : soit en étant un bien prêt à habiter et aménageable au goût des nouveaux propriétaires, comme cela ils se sentiront chez eux ; soit en étant prêt à les accueillir comme à la maison, ce qui est mieux et unique par rapport à la concurrence locative.

En quoi consiste le Home-Staging

Dans le cadre d’une vente immobilière, c’est offrir un espace sain et permettant de s’exprimer. L’opération consiste à faire le vide, comme éliminer le maximum de meubles.

Vous vous occuperez des petites réparations, faute de quoi elles donneront l’impression de manquer d’entretien ou que l’habitation est fatiguée. Une opération de rafraîchissement rendra les murs prêts à être décorés. Vos acquéreurs pourront imaginer les couleurs, mettre leur touche personnelle quand ils emménageront.

Dans une location immobilière, l’objectif est de se démarquer de la concurrence. C’est avant tout une histoire de décoration et de feeling. Vous devrez respecter des concordances de couleurs et avoir une idée précise du style voulu. Le style utilisé doit correspondre à vos locataires idéaux susceptibles de louer, la décoration variera donc suivant les quartiers et le locataire type.

Quel est le coût du Home-Staging

Vous devez d’abord fixer votre ambition de la transformation voulue. Dans le cadre d’une transaction, vous pouvez le faire vous-même ou en ayant recours à quelques artisans.  En comptant 200 €/m², vous aurez une estimation fiable de ce dont vous avez besoin.

Si votre volonté est une plus-value pour mieux louer, choisir vos locataires ou louer plus cher, alors le recours à un professionnel pour l’organisation s’avère économique.

Un architecte d’intérieur sera à même de vous proposer les transformations à faire. Il va trouver les artisans et dénicher les meubles. Il est important de fixer en amont votre budget à investir dans ce Home-Staging. Le coût d’un architecte d’intérieur va de 1.500 € à 2.500 €. Ce coût va pouvoir être rentabilisé avec la maîtrise du budget, la négociation avec les artisans et un meilleur impact.

Le Home-Staging est un aménagement, une nouvelle décoration. Ce n’est pas une rénovation dont les coûts peuvent être très élevés.

Devez-vous envisager le Home-Staging ?

En cas de vente, vous devez absolument mettre en valeur votre bien. C’est le meilleur investissement que vous puissiez faire pour vendre mieux et plus rapidement.

En cas de location, si vous êtes sur un marché très concurrentiel comme une location courte durée proche d’une gare dans une métropole, vous devez utiliser le Home-Staging pour vous démarquer. Ainsi, les réservations se feront en priorité chez vous. Par contre, vous devez absolument l’envisager comme un investissement. Combien j’investis, pour quel retour ? Est-ce rentable ? Le premier critère à fixer est votre budget à investir dans le Home-Staging. 

Vous pouvez me faire part de vos commentaires et retours d’expérience ci-dessous, je serai heureux de les lire. Prochainement va sortir mon livre Vivre de l’Immobilier. Si vous souhaitez bénéficier des cadeaux du lancement, inscrivez-vous !