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Interview avec André Dan expert des réseaux et des réseaux sociaux

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André Dan :

Mr Albert Satre, bonjour ! Je suis André Dan, expert des réseaux et des réseaux sociaux et j’aimerai comprendre d’abord, chez vous, en tant qu’expert des investissements immobiliers, quels sont les challenges qui sont liés à votre métier d’investisseur dans l’immobilier ?

Albert :                    

Bonjour André, merci pour ce moment. Effectivement, les challenges principaux de l’investissement immobilier c’est d’abord sa capacité à trouver les bonnes affaires, donc apporter à lui la bonne information au bon moment, c’est-à-dire au moment où c’est à vendre et pas après qu’il soit vendu et exactement ce qui lui correspond. C’est-à-dire ce qu’il est capable de transformer pour pouvoir lui, en fonction de sa capacité soit de de réaliser, faire des travaux, faire une transformation, ou de financer un bien d’apporter le bon produit qui lui correspond. C’est principalement ça.

Avant de commencer à l’investissement, son pré-challenge c’est déjà de savoir ce qu’il est en capacité de réaliser, soit avec ses partenaires, soit avec la banque. Après une fois qu’il sait ce qu’il peut faire, ce qu’il a son cadre idéal, à ce moment-là, son challenge, ça va être de trouver les bonnes affaires. Si vous n’êtes pas en capacité d’amener un plus suffisant de bonnes affaires, la difficulté c’est que vous allez en retrouver une seule et vous allez vous dire : ” ah mais si je ne la fais pas, jamais je n’arriverai à réaliser une opération”. Et la première opération est souvent la plus difficile, le premier domino à faire tomer. Donc dans ce cadre-là, il faut arriver à mettre en place un système qui permet d’amener beaucoup d’affaires, donc une bonne prospection pour qu’on puisse être comme le dit Richard Brandson: “Les opportunités c’est comme les autobus, on a toujours une qui arrive, il y a toujours le prochain qui arrive. Donc c’est ça le challenge, c’est vraiment d’arriver à avoir un système de prospection qui amène les affaires suivantes pour qu’on ait le choix et qu’on ne parte pas dans les mauvaises affaires en disant : “en moins disant, j’essaierai de faire quelque chose”.

André Dan :

Super ! C’est intéressant parce que tu es en dans une posture pour investir. J’ai l’habitude de traiter des démarches commerciales où il faut vendre des choses, des produits, de services, et toi tu as une posture d’investisseur parfaitement structuré.

Ce que j’ai noté dans ta réponse, et on va continuer à travailler sur ces points-là si tu le veux bien. C’est quasiment de constituer une typologie d’investissement. Et ce que j’ai beaucoup apprécié c’est cette réflexion de dire : “pour moi et potentiellement mes partenaires, quel type de partenaires je peux mobiliser pour contribuer à un investissement”. Donc c’est cette typologie d’investissement que chaque investisseur immobilier, d’après ce que tu m’as dit, doit formaliser pour lui. Et une fois que c’est fait alors attirer le mieux possible les affaires qui correspondent à cette typologie d’investissement. Et ce que j’ai encore beaucoup apprécié c’est ton idée de mettre en place le système pour attirer ces affaires.

Albert :

Oui. C’est ça, André. Tu as tout à fait raison. On l’oublie trop souvent, soit les gens cherche net dans l’investissement immobilier comme s’il y avait UN seul investissement immobilier, et il faut vraiment qu’il soit personnalisé en fonction de soi. Il y a tellement de manières d’investir dans l’immobilier que souvent on se perd, on cherche en le Graal ; la dernière chose que tout le monde fait. Donc un on cherche ce que tout le monde fait, et ça ne correspond pas vraiment des fois avec soit à ses capacités financières, soit ses capacités marketing, soit son envie.

Il y a certains types d’immobiliers qui font prendre beaucoup de risques, beaucoup de stresses. Qui influe sur la vie personnelle, ou qui demande beaucoup de temps. Par exemple il y a la location courte durée qui peut être extrêmement rentable. Même si vous l’avez déléguée à un prestataire, comme partout il y a des bons professionnels, il y a des mauvais. Si ton prestataire, il n’est pas bon, avant de trouver un autre, entretemps il faut que tu remplisses tes nuitées, il faut y être tous les jours, il faut que tu sois en capacité d’être dérangé le week-end, le dimanche etc. Et cela ne convient pas à tout le monde.

André Dan :

Bien sûr. Il faut connaître ses envies, ses capacités, et ses contraintes.

Albert :

C’est exactement ça. Hors de la prospection, c’est effectivement il faut apprendre à se connaître soi-même et savoir définir là où on va être le plus efficient.

André Dan :

Exact. Ce qui est très intéressant dans notre dialogue, c’est que ce type de travail d’une certaine introspection, moi avec moi-même, moi avec mes partenaires ici financiers pour l’immobilier, ce sont des introspections absolument indispensables pour tout professionnel, pour tout acte structuré, il faut commencer par cette partie-là. Et j’étais très content que tu l’exprimes par rapport à l’investissement immobilier. Parce que justement avant d’aller chercher ce que l’on veut, il faut savoir ce que l’on veut.

Et donc le formuler dans les termes aussi qui sont cohérents avec ce que dit le marché, et là développer une image conforme à ce type d’affaire que tu veux attirer à toi. Au niveau de l’image que tu as développé par rapport à ton métier d’investisseur immobilier incontestablement le livre que tu publies actuellement, contribue à ta visibilité. Mais au niveau de l’image, quel est le travail que tu as réalisé justement pour formaliser ton type d’investissement et le faire savoir de façon la plus ouverte et simple possible.

Albert :

Il y a deux parties. J’en discutais avec un jeune créateur de mode, qui voulait tester la chemise idéale pour homme. Et dans toutes les questions, il m’est revenu, c’est comment j’ai commencé dans l’immobilier tout au début.

André Dan :

D’accord. L’expérience.

Albert :

L’expérience et c’est vrai que ce que j’ai appris très rapidement dans l’immobilier. C’est vu qu’on travaille sur les biens des autres et non sur ses biens personnels, il faut que l’image de soi-même valorise les personnes qu’on va rencontrer c’est-à-dire montrer, comprendre l’importance à bien s’habiller pour eux, sans être dans l’excès, éviter la Porsche par exemple. Sans être dans l’excès, faire le petit crétin qui consomme beaucoup d’argent. Ça c’est également mal vu. C’est donc cette approche d’avoir une image correcte, tout en restant humble lorsqu’on travaille sur les biens des autres. Et au fur et à mesure où je suis passé de la transaction à l’investissement immobilier, en fait j’ai gardé ce côté-là, c’est-à-dire toujours être bien habillé, je fais partie des rares qui maintenant continuent à porter des cravates en permanence.

André Dan :

D’accord. Et ça c’est un choix d’image.

Albert :

C’est un choix d’image exactement.

André Dan :

Je sens que ça correspond à “Respect des autres”.

Albert :

Exactement. Au respect, au sérieux, au fait qu’on va aller jusqu’au bout et en faisant sans venir jouer le cow-boy en disant : “j’ai plein d’argent et je vous le mets à la figure”. Sur les gens qui travaillent avec vous ont le pouvoir de vous vendre ou ne pas vendre. Et même si on est acheteur, et on est quand même principalement décideur en tant qu’investisseur, il faut encore que les propriétaires choisissent de le faire avec vous. Surtout sur le type d’affaire que je fais en marchand de biens, il faut qu’une partie du risque soit porter part les conditions suspensives que je vais demander aux vendeurs.

Donc c’est un véritable accord qu’il faut trouver. Et comme tout, surtout en immobilier et en France avec les complications juridiques, ça se passe rarement comme c’est prévu. Il y a souvent des choses à renégocier à côté, parce que la mairie vous a mis des bâtons dans les roues pour obtenir le permis de construire, parce que le banquier il a changé d’avis en 24 heures et voilà le délai est un peu court. Et c’est toujours rocambolesque donc il faut toujours garder cette attitude de dire : “bon voilà pratiquement on ne peut pas dire merci, mais vous êtes dans la reconnaissance et l’humilité de dire : “bien, c’est grâce à votre foncier, grâce à ce que vous avez à vendre, que je vais réussi à faire mon opération et faire ma marge.

André Dan :

Alors, dans ta réponse Albert je le sens bien, c’est qu’avant même la réflexion sur le métier, que tu réalises l’investisseur immobilier, il y a des éléments de personnalité qui s’expriment en toi. Quand tu ne dis par exemple pas de Porsche et ne pas être flambeur, tu le dis dans tes mots, dans certains endroits pour certains biens c’est peut-être des qualités indispensables. Mais ce n’est pas du tout ta personnalité donc tu te concentres et je respecte absolument. C’est plus proche de la mienne, donc ça va. Dès lors tu te concentres sur des environnements, ils sont plus justement à ton image, plus sérieux, tu employais ce mot, plus concret, etc.

Et j’ai bien apprécié aussi l’effort que tu fais d’une certaine flexibilité. Parce que même si c’est toi qui as l’argent, il faut convaincre le vendeur de te confier cette affaire, de signer avec toi. Alors que potentiellement il a deux, trois-quatre autres offres à sa disposition. Et c’est intéressant cette posture, même si c’est toi qui apportes l’argent, tu fais presque un travail de marketing sur toi et dans ta relation avec les dossiers que tu vas traiter avec les gens dans ces dossiers-là pour leur faire comprendre que c’est mieux de travailler avec toi.

Albert :

Voilà, la première partie c’est là, c’est la congruence entre ce qu’on recherche et sur ce quoi on travaille. Et comment on est, et comment on va se comporter aussi par la suite. Ce n’est pas juste, avant de signer. Effectivement tout ça, je l’ai écrit dans le livre, il y a pratiquement 80% de la transaction qui va se faire pendant les visites et de manière pratiquement inconsciente. Parce que les prises de décision sont fortement émotionnelles et inconscientes. Et j’en veux pour preuve d’avoir parfois eu des affaires devant des gros promoteurs nationaux.

André Dan :

Quand tu dis avoir eu des affaires, ça veut dire gagner des affaires ?

Albert :

Oui. C’est-à-dire que des propriétaires ont préféré vendre leurs terrains à nous, parce qu’on était différent des gros promoteurs nationaux.

Effectivement quand j’ai négocié pour les autres. Parce que je ne savais pas encore les fonds personnels à l’époque. Mais maintenant je suis en train de travailler là-dessus.

Et la deuxième partie de l’image, c’est qu’il faut que les gens aient envie de vous recommander. Même l’agent immobilier, chaque fois qu’il met une annonce de quelque chose qui correspond à des investisseurs, du marchand, il y a plein de gens qui l’appellent, plus ou moins sérieuses. Il faut que lui aussi se dise : « est-ce que ça vaut le coup de présenter cette carte ou pas ? est-ce que je vais me griller ? ». A lui aussi et à l’ensemble de son réseau puisqu’on veut que son réseau, que ce soit le comptable, les notaires, avance votre carte. Donc il faut être sérieux et avoir cette démarche-là qui est votre personnalité mais travailler là-dessus. Parce que vous êtes en fait votre première carte de visite.

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André Dan :

Bravo.

Albert :

C’est ce qu’on croit, il y a beaucoup d’argent partout.

André Dan :

C’est ça.

Albert :

Il y a beaucoup d’autres gens qui ont cette capacité d’acheter.

André Dan :

Tu as dit un mot-clé dans le business qui est “RECOMMANDATION”. En effet cette capacité de se faire recommander est indispensable parce qu’on ne peut pas tout savoir, tout le temps. Donc cette capacité de développer sa visibilité pour dire : « coucou, je suis là et vous pouvez me faire confiance” est absolument indispensable.

Alors qu’est-ce que tu as fait comme travail particulier sur ta visibilité pour que justement, on te fasse confiance et on te recommande.

Albert :

Moi j’ai travaillé à l’ancienne.

André Dan :

Très bien.

Albert :

C’est d’ailleurs comme ça qu’on se connaît, ça fait plus de quinze ans. Et principalement 90% de mon réseau aujourd’hui est bâti sur la recommandation et dans l’ancien de ce que j’ai fait avant c’est-à-dire que pendant les dix premières années, surtout les cinq premières années, j’étais tous les soirs dans les réseaux. C’était l’époque de Viadéo, j’ai fait partie d’associations, des ONG. Donc pratiquement tous les soirs, j’étais de sortie, j’allais constituer mon réseau sur Lyon.

André Dan :

Ça c’est ce qu’on appelle le networking en anglais, le réseautage en français. Donc tu as investi du temps et de l’argent pour développer ton réseau, pour connaître des gens et te faire connaître par la même occasion.

Albert :

Voilà, directement face à face. Se rencontrer discuter, et aujourd’hui j’en revois des professionnels comme toi, où on avait fait une formation, il y a fort longtemps ensemble.

André Dan :

Exact.

Albert :

Vous avez fait partie de ta formation.

André Dan :

Il y a des dizaines de milliers de personnes ont déjà été formées à cette démarche.

Albert :

Tu vois j’ai continué à appliquer ce que tu m’as montré. C’est comme ça qu’au fur et à mesure on bâtit les choses. Et après il y a les affaires qui tombent une par une.

Donc on rencontre le notaire du vendeur, puis on discute avec le notaire. On rencontre l’agent immobilier du vendeur etc. au fur et à mesure on bâtit. Il y a un livre que j’aime beaucoup d’un agent immobilier américain, Gary KELLER “The One Things” et c’est l’histoire des dominos. C’est-à-dire un domino fait tomber un autre une fois et demi plus grand que lui et plus lourd que lui.

André Dan :

Intéressant !

Albert:

En se concentrant sur le plus petit domino, je crois qu’au 57ième domino, on fait tomber un domino de la taille de la terre à la lune.

André Dan :

Ça s’appelle comment exactement ?

Albert :

“Passer à l’essentiel” en Français. Mais ils ont gardé le titre anglais “The One Things” en gros, de Gary KELLER, le fondateur de KELLER Williams : “Passer à l’essentiel” Comment réussir tout ce que vous entreprenez.

André Dan :

Et c’est spécifiquement pour l’immobilier ou bien ça peut intéresser tout entrepreneur ?

Albert :

C’est pour tout entrepreneur. C’est vraiment la loi de PARETO. C’est se concentrer sur une chose essentielle qui va entraîner d’autres réactions en chaîne et faire réussir rapidement.

André Dan :

J’ai bien ton image sur les dominos où on fait tomber des dominos plus gros à chaque étape. Donc tu as développé ta visibilité de cette façon-là et tout d’un coup tu t’es dit pour encore mieux communiquer, pour encore mieux me faire connaître et encore mieux me faire recommander et ainsi avoir des meilleures affaires demain. Et bien j’ai décidé d’écrire un livre, pour partager mon expérience et ma bonne pratique. C’est comme ça ta démarche ?

Albert :

Pas encore. Non. Effectivement ça rentre dedans mais quand je l’ai écrit, je n’ai pas du tout pensé à ça. C’est maintenant où on l’a dans les mains on se dit : je pourrais l’envoyer à quelques présidents de réseaux etc. pour pouvoir en faire une carte de visite. Au départ, c’est avec un ami en discutant de choses et d’autres, et surtout d’une nouvelle entreprise que je suis en train de créer dans l’immobilier, il me disait : “Bâtis cette société comme si tu avais vingt ans et c’était toi qui étais en train de chercher l’entreprise d’immobilier idéale”.

C’est là que j’aperçois qu’il faut connaître mon histoire pour me comprendre un peu plus. C’est-à-dire que j’étais dans des études d’économie pour faire plutôt du trading et de la bourse.

André Dan :

D’accord.

Albert :

J’avais un ami marchand de biens, qui était très connu sur Lyon, qui m’a beaucoup poussé à faire de l’immobilier, et qui était effectivement très motivant. Et un jour, en plein milieu d’un cours, je me suis levé et j’ai quitté mes études comme ça, en disant : “maintenant j’ai envie d’être en mon compte et faire de l’immobilier. Je suis allé le voir et quand on dit que l’immobilier est un monde de requins, c’est un peu ce qui s’est passé. Je suis allé voir. Il y avait une galerie où il exposait.

Et j’ai dit : « Voilà, je suis prêt, forme-moi ! ». Il m’a répondu : « Non, j’ai autre chose à faire, j’ai la chasse, les voitures. Je ne vais pas perdre mon temps va te former, va voir ailleurs. »

Et quand il a vu que ça fonctionnait à peu près pour moi, il m’a dit : « Viens dans mon agence. Il y a deux personnes qui sont proches de la retraite. Donc d’ici deux trois ans, l’agence sera pour toi. »

Et l’agence était très bien placée, l’agence historique du sixième arrondissement. Dans Lyon sixième, près du parc de la tête d’Or, métro Foch, très bien placé. Donc je me suis laissé séduire.

André Dan :

Et tu as pris la bonne décision ?

Albert :

Non. Plus ou moins, parce que ça m’a fait sortir de là où j’étais. Six mois après ils ont annoncé qu’ils avaient tout vendu à Foncia la régie et l’agence et qu’ils en voulaient seulement plus de chiffres, de mandats dans l’agence pour faire augmenter le prix.

André Dan :

Pour mieux vendre. Ça s’appelle aussi l’expérience.

Albert :

Exact, je me suis dit, maintenant je me mets à mon compte. Parce que c’est Olivier qui connaît toute mon histoire, et qui me dit : “si tu veux créer quelque chose de bien, crée le réseau que tu aurais aimé rencontrer à cette époque-là, et si tu as fait de l’immobilier c’est pour devenir investisseur immobilier”.

Et c’est pour ça que j’ai écrit ce livre, c’est vraiment pour tous ceux qui se disent comment on devient investisseur immobilier, puisque dedans il y a l’immobilier gratuit, donc ce que faisait Régis qui était le marchand de biens.

Et voilà, il y a toute cette histoire-là de comment on fait pour avoir un patrimoine qui augmente rapidement et être un peu ce mentor de l’immobilier qui s’est envolé vers des cieux fiscaux plus favorable.

André Dan :

D’accord. Donc il n’y a rien de magique là-dedans. Tu as fait un énorme travail pour structurer ton œuvre. Tu as fait des tentatives, certaines se sont bien passées, d’autres moins. C’est la vie de tout le monde, de tous ceux qui agissent, des hommes d’action. Tu as développé tes réseaux qui étaient présents sur les réseaux sociaux. Et tout d’un coup donc tu décides d’écrire ton livre.

Rappelle-nous s’il te plaît le titre de ton livre Albert Satre, et comment veux-tu donner envie à ceux qui découvriront notre échange, d’acheter et de lire ton livre ?

Albert :

Il s’appelle :Vivre de l’immobilier“.

André Dan :

Parfait, c’est tellement clair.

Albert :

C’est ça la promesse, c’est vraiment arriver à bâtir un patrimoine qui permet d’en vivre et de pouvoir changer de vie si l’on veut. Et comment l’immobilier peut aider à réaliser son changement de vie et ses rêves.

André Dan :

La deuxième question c’est qu’est-ce que tu peux dire à ceux qui nous découvriront pour acheter et lire ton livre. Justement pour grandir à partir de ton expérience et de tes leçons.

Albert :

Alors comme d’autres disent sur l’immobilier, il y a les structures et les bases quand on a envie d’investir dans l’immobilier et quand on vise à structurer son parcours de vie avec. C’est-à-dire soit qu’à terme, l’immobilier puisse être un changement de vie, donc le faire avec le temps. Soit dès maintenant changer de vie grâce à l’immobilier et permettre de vivre de l’immobilier, car j’explique donc entre autres comment se constituer un patrimoine immobilier gratuit et ce grâce aux opérations de marchands. Je parle aussi du premier investissement, comment réaliser son premier investissement. Et comment faire quand on est vraiment à zéro. Voir, ça m’est arrivé des périodes difficiles, d’endettements avec les huissiers à la porte, pour s’en sortir et arriver à constituer quelque chose.

André Dan :

D’accord. Donc ce que nous entendons dans ton explication, c’est que ton livre s’adresse aussi à des gens qui ne font pas encore de l’immobilier, donc pour leur expliquer que c’est possible. Et s’adresse aussi à des gens qui font de l’immobilier pour améliorer leur pratique justement dans la démarche réseau, dans la visibilité, dans la communication pour mieux attirer les affaires qui les intéressent.

Albert :

Oui. Le livre est structuré en deux parties. La première partie est la plus importante, qui nous dit vraiment les bases, et les erreurs à ne pas faire quand on démarre dans l’immobilier, jusqu’à faire son premier investissement.

La deuxième partie, c’est pour ceux qui font déjà de l’immobilier ou qui ont déjà du patrimoine. C’est une ouverture sur comment faire pour accélérer les choses et se constituer un véritable empire immobilier.

André Dan :

D’accord. Merci beaucoup Albert. Tu nous as éclairés sur une opportunité qui est vraie pour chaque personne de rentrer dans le business de l’immobilier ou de développer son business dans l’immobilier de la façon la plus successfull, avec le plus de réussite possible.

Merci infiniment, Albert, pour le livre que tu nous offres. Et à bientôt !

Albert :

Merci beaucoup à toi, André Dan, et merci à tous. Bonne journée !


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Auteur du livre Vivre de l'Immobilier, agent, investisseur immobilier depuis 2004 sur la ville de Lyon - France

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