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Construire son patrimoine

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Citation Immobilère Louis Glickman 1024x1024 - Construire son patrimoine
Le meilleur investissement sur Terre est la terre. Louis Glickman

En 3 épisodes, nous allons voir une stratégie de constitution de patrimoine à long terme via : la construction, la gestion et la conservation.

Dans cet article, vous allez découvrir l’intérêt de la construction neuve pour son patrimoine immobilier.

Les avantages de bâtir

Le premier avantage réside dans la durée de vie. Votre bien immobilier ne nécessitera pas de rénovation avant de nombreuses années, ce qui vous laisse du temps pour constituer votre fonds dédié aux travaux.

L’effort sera moindre que dans l’immobilier ancien. Pour celui-ci, c’est environ un mois de location par an. C’est un double bénéfice : cet argent placé vous rapportera plus en dividendes et en intérêts.

Vous bénéficierez également d’une sécurité car toute construction neuve est couverte par une garantie décennale. C’est une assurance du constructeur de 10 ans.

Cela vous permettra aussi de vous démarquer par rapport à la concurrence car il y a très peu de maisons neuves à la location.

En outre, vous allez avoir de nombreux avantages financiers. Le premier, c’est les plus-values. Le terrain rendu constructible par votre permis de construire va augmenter de valeur et vous gagnerez également sur le coût des travaux, alors que le prix de l’ancien est fonction du prix du marché.

Lorsque vous négociez avec votre constructeur, cela dépend des prestations. Typiquement, bâtir en Ile-de-France n’est pas cinq fois plus élevé que dans le Cantal, mais les prix de l’immobilier et les loyers sont quant à eux différents.

Avec votre comptable, vous pourrez faire une optimisation fiscale. Si vous souhaitez louer en LMNP ou LMP (Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel), vous pouvez récupérer la TVA, ce qui fait 20% de cash tout de suite.

Vous aurez un avantage fiscal sur les amortissements et les déclarations de revenus fonciers. Enfin, les frais de mutation, dits frais de notaire, sont très réduits. Lorsque vous achetez un terrain avec engagement de construire dans les 5 ans, c’est 125 € + 1,5% du prix du terrain.

Justement, parlons des coûts !

Le facteur le plus important qui fait varier les coûts, c’est la typologie du terrain. Cela, vous pouvez l’étudier avant l’achat. La configuration du terrain est importante : si le terrain est en pente ou étroit, rendant l’accès des camions difficiles ; si la construction nécessite un soubassement ; ou si vous devez envisager un enrochement ou un mur de soutènement ? Y-a-t-il de la roche proche ? Ou une cavité en sous-sol qui nécessite un renforcement comme des pieux ?

Nous parlerons des impôts après, regardons pour l’instant ce sur quoi vous pouvez agir.  

La structure de votre habitation va avoir un double impact. Vous avez trois possibilités : métal, béton, bois. La construction sera moins onéreuse suivant votre choix et le délai du chantier plus court. Plus le délai de réalisation est court, moins cher votre chantier vous coûte en matière d’heures de travail des ouvriers et plus rapidement vous pouvez louer votre maison.

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La structure métal a l’avantage d’être rapide à monter. Elle est préparée en usine – donc optimisation du prix – et légère. C’est moins de poids sur la dalle et les fondations. L’inconvénient, c’est que cela doit être bien précisé dans les contrats d’assurance, à cause de la moindre résistance au feu du métal.

La structure béton est la voie traditionnelle. Vous trouverez beaucoup d’artisans capables de construire, ceci vous permettra de faire jouer la concurrence. L’inconvénient, c’est que le béton nécessite du temps pour sécher à chaque étape. Votre chantier sera donc plus long et plus cher en rapport.

La structure en bois, principalement l’ossature bois, a l’avantage d’être rapide à monter. Cette solution aussi est préparée en usine. L’isolation est meilleure donc plus de m² intérieurs pour vous. Elle offre également une meilleure résistance au feu. Là aussi, vous devez bien le préciser à votre assureur (http://www.bois.com/construire/reglementation/incendies).
Avec une ossature bois, vous faites des économies sur le délai du chantier, l’isolation et la réalisation.

Le dernier levier à actionner sur le prix, c’est le niveau de finition !

Vous devez choisir un juste milieu dans les prestations, entre celles qui mettent en avant votre bien immobilier par rapport aux autres locations et ce qui est du luxe qui ne fera pas augmenter le prix du loyer. Par exemple, pour le carrelage, vous pouvez choisir un 60×60, pas obligé de prendre un 80×80 ou 120×120. Vous avez tous les matériaux à analyser à la loupe.

Vous devez choisir ce qui offrira le plus de mise en avant. Un carrelage grande taille (60×60 au lieu de 45×45 ou 30×30) va agrandir la pièce, donner une image de modernité. Vous pouvez faire des économies ailleurs.

Maintenant, ce qui fait le plus mal !

Il y a deux éléments sur lesquels vous ne pouvez pas agir : ce sont les normes et les impôts.

Le constructeur va être dans l’obligation de travailler suivant les normes françaises… et notre pays est très prolifique en matière de normes ! Résultat : un double vitrage norme française sera plus cher qu’un triple vitrage norme européenne.

Lorsque vous allez construire, vous aurez également à payer la taxe d’aménagement. Vous devez vous renseigner auprès du service des taxes d’aménagement de votre département pour calculer celle-ci. Elle est à régler un an après la fin des travaux. Vous pouvez aussi négocier avec la mairie une remise de la taxe foncière, on ne sait jamais…

Que faire ensuite ?

Dans le prochain article, vous découvrirez comment gérer votre maison neuve. En attendant, je vous propose d’être averti en avant-première du lancement de mon livre sur l’investissement immobilier. C’est aussi simple que de s’inscrire à la newsletter !


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Auteur du livre Vivre de l'Immobilier, agent, investisseur immobilier depuis 2004 sur la ville de Lyon - France

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