marchand de biens - L’opération immobilière type du marchand de biens : Acheter, Diviser, Revendre

L’opération immobilière type du marchand de biens : Acheter, Diviser, Revendre

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L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu. Robert Kiyosaki

Où est l’utilité d’une telle opération ?

La demande immobilière évolue au même rythme que l’organisation de la société et nos aspirations. Par exemple, nos structures familiales sont plus petites qu’avant et les personnes sont plus indépendantes, rares sont les familles à vivre avec plusieurs générations sous le même toit.

L’immobilier, en revanche, est par définition immobile. Il faut donc agir pour le transformer et l’adapter, c’est-à-dire chercher le moins demandé et le transformer en espace de vie souhaité.

Vous avez principalement les grands appartements de centre-ville et les maisons avec de grands terrains. Au cœur de la ville, ce sont plus des petites surfaces qui sont recherchées, pour les étudiants, célibataires, jeunes couples et personnes âgées.

Dans l’habitat résidentiel, c’est le côté pratique qui est recherché, c’est-à-dire à la fois proche d’un poumon économique et nécessitant peu d’entretien. Un jardin ne se compte plus en milliers de m² mais en centaines, cela attire principalement les familles avec enfants.

Les études montrent que les familles quittent de plus en plus tôt le centre-ville pour la périphérie avec verdure. La moyenne est quand la famille a son deuxième enfant mais même à Paris, nombre de familles partent dès le premier enfant.

Lors d’une acquisition, les futurs propriétaires recherchent leur chez eux. Personne n’a comme critère quelque chose qui ne lui correspond pas, comme chercher hors budget en se disant « je vais en revendre une partie ». C’est là tout l’intérêt du marchand de biens !

Comment pouvez-vous menez une opération de marchand de biens ?

Vous devez d’abord identifier votre cible, c’est-à-dire prospecter le tènement immobilier pour votre opération. Je vous conseille plutôt de vous spécialiser. Vous choisissez soit dans la division parcellaire, soit dans la division de plateau.

Les deux ne dépendent pas des mêmes compétences. Aussi le type d’assurance diffère.

Pour un plateau, un grand appartement à rénover pour en faire des studios, il vous faut une équipe d’artisans et la trésorerie pour mener le projet.

Pour la division parcellaire, vous devez comprendre comment analyser le potentiel d’un terrain. Vous pouvez soit revendre la parcelle, soit revendre la parcelle et une maison. À ce moment-là, vous  devrez avoir une décennale.

Dans le cadre de la création d’appartement, vous devez obtenir l’accord de division. Vous aurez à analyser le règlement de copropriété et le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour connaître les conditions. Suivant les villes, vous serez dans l’obligation de créer ou d’acheter des places de parking.

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Dans le cadre d’une division parcellaire, vous devez vous référer au PLU pour connaître les conditions de construction. Les principales choses à regarder sont la capacité d’occupation du sol (CES) et les distances de séparation entre les limites séparatives ou constructions. Avec ces éléments, vous pouvez rapidement décider si vous pouvez implémenter un projet de construction.

Une fois que vous avez sélectionné le tènement immobilier, vous pouvez faire votre offre d’achat. Votre prix sera fonction du coût des travaux et de votre rentabilité. Lorsque celle-ci sera acceptée, vous pourrez signer un compromis d’achat et passer aux démarches administratives.

Vous devez faire attention aux conditions suspensives. Celles-ci vous permettront d’acheter uniquement si vous obtenez le prêt de la banque et les autorisations administratives pour mener à bien votre projet.

Une fois le projet lancé, vous devez mettre en vente le plus rapidement possible. Pour la construction neuve de maisons, vous pouvez vendre en VEFA, c’est-à-dire que l’acquéreur paiera au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour vous, c’est autant en moins à financer.

L’importance de la revente dans cette opération de marchand ?

Souvent, les banques vous demanderont d’avoir finalisé l’opération, c’est-à-dire revendu avant de vous financer. Pour cela, vous devez être bien placé en prix pour une vente rapide. Vous devez aussi vous préparer au maximum pour donner envie aux acquéreurs et les aider à se projeter. Pour cela, vous pouvez réaliser des vues 3D pour montrer le résultat final.

Quelle est la clé d’une opération Achat, Division, Revente ?

La clé est dans la maîtrise du marché : vous devez apporter ce que le marché recherche le plus. C’est le type d’opération avec la plus forte plus-value, vous pouvez gagner un an de salaire en une opération !

Vous allez prendre un jardin d’agrément sans grande valeur, pour le transformer en habitat. Vous ferez de la plus-value sur le changement du terrain en le rendant constructible, sur la division, sur les travaux, sur le neuf…

Vous allez prendre un espace délabré que personne ne veut habiter pour créer plusieurs logements. Là aussi, vous allez faire une plus-value sur la division, les travaux de rénovation, l’augmentation du prix du m². En effet, le prix du m² est plus cher sur les petites surfaces que les grandes.

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